多位专家提醒楼市风险加剧 库存回升房贷收紧

本报讯（记者 沙文蓉） 9月份，南京新房认购达到了10390套，创下4年来金九成交量新高；随后的国庆节持续火热，7天认购量达到了1926套，创下了6年来国庆节销量新高。但是在一路高歌猛进之中，不少楼市专家发出风险提示：明年很有可能会出现回调。同时，南京库存量也从3.2万套逐步攀升到3.4万套，而银行方面对房贷的谨慎，也被认为是对楼市风险加剧的提前预判。

“金九银十”楼市持续疯狂

今年楼市的“金九银十”含金量十足。网上房地产数据显示，南京9月共成交商品住宅7326套，认购10390套，同比去年9月成交上涨一成多（2012年9月南京楼市共成交商品住宅6562套）。认购、成交双量均创下4年以来“金九”最高值。国庆节期间，数据也依然维持在高位，十一长假期间（10月1日—10月7日），南京全市共认购商品住宅1926套、成交570套，日均认购量为275套、日均成交为81套。同比去年国庆、中秋“双节”长假期间（9月30日—10月7日，日均认购212套，日均成交74套），日均认购上涨近三成、日均成交小幅上涨7套。

认购成交量放大，房价上涨的脚步也没有停下来。9月18日，国家统计局公布了8月份70个城市房价变动情况，南京房价环比上涨1%，实现了连续15个月的上涨。即便如此，购房者需求的脚步仍然“停不下来”。多年调控下，房价依然“只见涨不见降”，已让不少人对调控失去信心。

库存出现回升势头

虽然南京楼市多个板块出现了抢房，但是值得关注的是，库存量已经悄然回升。9月中旬，南京楼市库存一度跌破3.2万套大关，随着10月份大批房源的上市，库存量已经开始回涨。网上房地产数据显示，截至昨天中午，南京库存量为3.4万套，短短20天时间，增加了2000套的可售房源量。

从区域来看，江宁、江北两大板块依然是可售房源量最多的板块，其中江宁区目前可售房源量为9463套、浦口区可售房源量为6563套、六合区可售房源量为4562套。

房贷难贷，银行加强房贷风险管控

眼下，北京、上海、广州、天津等地多家银行都以“额度用尽”为由暂停房贷业务，一些银行虽然没有停贷，但也纷纷取消利率优惠甚至上浮利率，房贷的审批流程也出现了不同程度的延长。

在南京，多家银行的工作人员明确表示：“房贷已经停了”。有的银行房贷虽然没有停，但也取消了优惠和上浮了利率。一边是房价持续上涨，一边是房贷业务收紧，不少购房者感到猝不及防。很多人办理了房屋贷款，几个月没有批下来也是常事。

为什么现在房贷难贷，除了上半年贷款“过猛”额度紧张、房贷利润较低银行无利可图两大原因之外，业内人士认为，许多银行从风险管控的角度考虑，开始收紧房贷。银行系统开始“后退”，也意味着房地产市场长期以来的多空博弈发生了重要的力量改变，楼市风险已经达到临界点。

多位专家发出预警：明年楼市有下跌可能

今年7月底，南京大学不动产研究中心主任高波就作出这样的预判:“最迟在2014年一季度，南京房价会出现一轮下跌行情。”他的依据是，从这些年来房价的涨跌曲线来看，每一轮涨势都未能超过2年。比如，2004年、2005年涨了两年，2006年调整；2007年涨了三个季度后，到2008年又下跌；2009年至2010年上涨后，2011年出现抛盘销售，2012年又复苏。“实际上，宏观经济也不支持房价继续涨下去。当前房产泡沫严重，房地产市场调整虽已经历若干次，实际上并没有对房地产泡沫的膨胀产生根本影响。而防止金融危机、金融风险发生，必须治理房地产泡沫。”

和高波持同样观点的专家和知名开发商还有不少，9月24日晚间，王石在其个人微博里写道，“一线、接着二线城市房价上涨的态势同80年代末的日本泡沫经济的高地价、房价何其相似！但日本的泡沫破裂了。警惕前车之鉴！”这是他一个月连续第二次就当前的房地产形势发出自己的明确声音，此前针对李嘉诚出售位于上海和广州的物业，王石就公开表示： “精明的李嘉诚先生在卖内地的物业，这是一个信号，小心了！”

方正富邦基金首席策略师崔永认为，楼市经过10年尤其是2007年、2009年和2013年以来的疯狂上涨后,将在2014年迎来新一轮持续回调,而这一轮房价回调恰逢人口老龄化阶段来临以及资本项目可兑换的基本实现,从而可能使得楼市陷入长期的持续性回调当中。

对于目前成交价上涨、银行停贷，江苏省网上房地产业协会房地产研究所所长李智分析，“停贷潮”的提前来临，对整个房地产市场也将产生不小的影响。二手房市场首当其冲，使得许多卖一买一的业主因为周期拉长不得不暂停买房计划，而对于新房市场，停贷现象将导致买房周期变长，将直接影响成交量。